Door gemeente afgegeven bereidverklaring tot het verlenen van een legaliserende bouwvergunning is van invloed op de WOZ


 

Samenvatting

 

X is eigenaar van een vrijstaande woning. Het betreft houtskeletbouw. Op 10 juli 2000 krijgt X een bouwvergunning welke hem toestaat om de inhoud van zijn woning bijna te verdubbelen. Vanwege het overtreden van de vergunningsvoorwaarden legt de gemeente op 22 december 2000 en dat halverwege de uitvoering van de werkzaamheden aan X een bouwstop op. Daarbij werd tevens aangegeven dat - op basis van de bouwverordening - de inmiddels deels gerealiseerde verbouwde woning niet als zodanig mag worden gebruikt (woonverbod). Na overleg verklaart de gemeente zich op 28 februari 2003 bereid een nieuwe legaliserende bouwvergunningaanvraag van X in behandeling te nemen. Op 18 maart 2005 wordt uiteindelijk deze legaliserende vergunning verleend die na afhandeling van bezwaren van omwonenden op 26 maart 2006 onherroepelijk is geworden. X ontvangt voor belastingjaren 2005 en 2006 (met waardepeildatum 1 januari 2003) voor zijn vrijstaande woning een WOZ-beschikking ter hoogte van € 471.000. Daartegen tekent hij bezwaar aan en stelt daarbij dat - gelet op de bouwstop en het woonverbod ten tijde van de waardepeildatum - de WOZ-waarde van zijn woning niet meer dan € 130.000 (zijnde louter de grondwaarde) bedraagt. Dit bezwaar wordt afgewezen. Hiertegen tekent X beroep aan. In beroep wordt de WOZ-waarde door de Arnhemse rechtbank verlaagd tot een bedrag van € 315.000. Hier neemt X geen genoegen mee en tekent hoger beroep aan. In hoger beroep herhaalt X zijn stelling dat op waardepeildatum 1 januari 2003 de WOZ-waarde van zijn woning uitsluitend de grondwaarde is.


In hoger beroep overweegt het Arnhemse Hof dat de hiervoren genoemde bereidverklaring van de gemeente van 28 februari 2003 een specifiek voor deze woning geldende bijzondere omstandigheid oplevert die toepassing van (voormalig) artikel 19, eerste lid, onder c., Wet WOZ, met zich meebrengt. Alsdan moet de WOZ-waarde van deze woning niet op waardepeildatum 1 januari 2003 doch op toestandsdatum 1 januari 2005 worden vastgesteld. Op die datum was bij de gemeente de aanvraag voor de (legaliserende) bouwvergunning in behandeling maar was nog niet zeker dat deze ook zou worden verleend. Het Hof oordeelt dat het ook niet aannemelijk is dat in dit geval alleen de grondwaarde mag worden getaxeerd. Er stond immers een woning in aanbouw en hoewel het gebouwde niet aan de bouwvoorschriften voldeed bestond toch een aanzienlijke kans dat deze bouw zou worden gelegaliseerd. Het Hof bevestigt dan ook de WOZ-waarde zoals deze door de rechtbank eerder was vastgesteld. Het hoger beroep van X wordt ongegrond verklaard.

 

Bijzonderheden

 

Deze uitspraak is het vervolg op Rechtbank Arnhem 25 februari 2009, nr. 08/2440.

 

Noot VNG

 

Deze uitspraak illustreert een typische wisselwerking tussen de fiscale waardebepaling en de handhaving in het bouwrecht.

bron : Rechtspraak

Door mr. M. Hasselman

comments powered by Disqus