WOZ Verhuurderheffing


Het kabinet Rutte heeft in het Regeerakkoord een verhuurdersbelasting (de wet heet formeel verhuurderheffing) geïntroduceerd. Met deze heffing moeten verhuurders die meer dan 10 woningen verhuren, gaan bijdragen aan de huurtoeslag. 

Deze regeling wordt formeel verhuurderheffing genoemd en is van invloed op verhuurders met meer dan 10 woningen die onder het puntenstelsel vallen. De kale huurgrens is in 2012 : € 665,66. De heffing geldt dus niet voor huren boven deze grens. (Ook wel de niet-geliberaliseerde huursector genoemd.) Met name treft deze belasting de grote verhuurders.

Voor het aangeven van deze verhuurderheffing richt de Belastingdienst een digitaal portaal in waar de huurwoningen van een verhuurder en de WOZ-waarden van die woningen worden vermeld. De belasting kan op deze wijze eenvoudig worden ingediend.

De verhuurdersbelasting is dus direct gerelateerd aan de hoogte van de WOZ-waarde. Wel geldt er een vrijstelling voor ongeveer de eerste 10 woningen. De formule voor de berekening van de afdracht van de verhuurdersbelasting volgt later in dit artikel.

Het tarief loopt op jaarlijks op en bedraagt in 2013 0,0014% en per 1 januari 2014 0,231%. De gemiddelde heffing per woning bedraagt in 2013 circa € 2 en vanaf 2014 ongeveer € 356 per woning per jaar! Op 18 december is het Woonakkoord aangenomen door de Eerste Kamer. Het nieuwe tarief gaat omhoog naar 0,381%. Daarnaast is een heffingsvermindering mogelijk indien u investeert in uw woningen. De investering dient te vallen binnen 1 van de in de wet vastgestelde categorieën. 

De toestandsdatum op 1 januari van ieder jaar is bepalend voor de norm of iemand 10 woningen of meer bezit. Het is dus niet meer van belang of iemands bezit na 1 januari verandert door aan- of verkoop van een woning. Wijzigingen komen dan pas tot uiting in de belastingheffing van het volgende kalenderjaar.

De verhuurderheffing wordt op geheven over het belastbare bedrag. Dit is op grond van het wetsvoorstel de som van de WOZ-waarde van de huurwoningen verminderd met 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen. Dit kan ook worden uitgedrukt met de volgende formule: A - {(A : B) x 10} in welke formule voorstelt: A: de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen, waarvan belastingplichtige op 1 januari van een kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft; B: het aantal huurwoningen, waarvan de belastingplichtige op 1 januari van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft. Bij het bepalen van het belastbare bedrag wordt dus een vermindering verleend gelijk aan 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen van de desbetreffende belastingplichtige.

Voorbeeld: Een vastgoedbelegger is op 1 januari 2013 in het bezit van 35 woningen; 18 woningen vallen in de gereguleerde sector. Deze verhuurder wordt in de verhuurderheffing betrokken. De heffing bedraagt dan 0,0014% van: de gezamenlijke WOZ-waarde van de 18 gereguleerde-huurwoningen, verminderd met de vrijstelling van 10 x de gemiddelde WOZ-waarde van het gereguleerde-huurwoningbezit van deze verhuurder. De gezamenlijke WOZ-waarde van de 18 woningen bedraagt € 2,45 mln. De verschuldigde heffing bedraagt dan 0,0014% van (€ 2,45 mln. – 10 x [€ 2,45 mln. : 18]) = € 15,24. Bij een gelijke grondslag in 2014 zou deze belegger € 2.515,34 belasting moeten betalen.

Het voorgestelde artikel 8 bepaalt dat de verhuurderheffing op 1 januari van een kalenderjaar verschuldigd wordt. Omdat op 1 januari de WOZ-waarden van de huurwoningen waarover de verhuurderheffing wordt geheven nog niet bekend zijn, is het mogelijk om tot uiterlijk 1 april aangifte te doen. In het eerste jaar (2013) is de aangiftetermijn ruimer en is het mogelijk om tot uiterlijk 1 oktober 2013 aangifte te doen. Hierdoor kunnen alle partijen wennen aan deze nieuwe heffing.

Het eerste lid van het voorgestelde artikel 9 bepaalt dat de verhuurderheffing op aangifte voldaan moet worden. Op grond van artikel 19, derde lid, van de AWR moet de verschuldigde heffing binnen één maand na het tijdstip waarop de belastingschuld is ontstaan overeenkomstig de aangifte aan de ontvanger worden betaald. Op grond van artikel 10, tweede lid, van de AWR stelt de inspecteur voor het doen van aangifte een termijn van ten minste een maand. Omdat de verhuurderheffing wordt geheven over de WOZ-waarden van de huurwoningen en de WOZ-beschikking wordt genomen binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar waarvoor zij geldt, zijn deze termijnen van een maand voor de verhuurderheffing te kort. Daarom wordt in het tweede en het derde lid van het voorgestelde artikel 9 zowel voor het doen van aangifte als voor de betaling.

De beoogde opbrengst in 2013 is € 13 miljoen. De nieuwe belasting treft partijen die meer dan 10 woningen verhuren. Deze heffing hangt samen met het tegengaan van ‘scheefwonen’ en richt zich op mensen die gelet op hun inkomen in een te goedkope huurwoning zitten. Om de doorstroming te bevorderen krijgen verhuurders – denk met name aan woningbouwcorporaties – de mogelijkheid om een huurverhoging door te voeren van de inflatie + 5% bij huurders met een huishoudinkomen van € 43.000 of meer per jaar. Het Lenteakkoord verruimt de mogelijkheid tot huurverhoging: bij een huurder met een inkomen van € 33.000 tot € 43.000 mag de huur jaarlijks worden verhoogd met de inflatie + 1% per jaar. Die (extra) huurverhoging wordt afgeroomd met de verhuurdersbelasting. Het criterium voor huurverhoging is het ‘huishoudinkomen’, te weten alle inkomsten van de huurder én van de overige bewoners van de woonruimte. Het inkomen van inwonende jongeren tot 23 jaar telt niet mee; deze drempel wordt verhoogd tot het wettelijk minimumloon voor volwassenen.

Verhuurders die de (aanvullende) huurverhoging willen toepassen, moeten de beschikking hebben over de inkomensgegevens van hun huurders. Die worden verstrekt door de Belastingdienst. Om de privacy van huurders te beschermen krijgen verhuurders uitsluitend een indicatie in welke inkomenscategorie een huishouden valt. Daarbij worden geen persoonsgegevens verstrekt, zodat het onmogelijk is om de inkomensindicatie te koppelen aan een individueel persoon. De nieuwe verhuurdersbelasting wordt geregeld bij een apart wetsvoorstel bij het Belastingplan 2013, tegelijk met het wetsvoorstel tot beperking van de hypotheekrenteaftrek.

De verhuurdersbelasting gaat diverse beleggers treffen. Zij moeten hun ‘scheefwonende’ huurders extra huurverhogingen gaan opleggen, en die vervolgens aan de schatkist afdragen om de huurtoeslag – voor andere huurders – ‘betaalbaar’ te houden. Dat lijkt een erg ingewikkelde route om de woningmarkt voor huurders weer vlot te trekken. Voorts is het wetsvoorstel nog niet goedgekeurd door de Eerste en Tweede Kamer en is er nog onduidelijkheid of studentenkamers ook onder deze heffing gaan vallen.

Overduidelijk is dus het belang van een juiste WOZ-waarde. Wenst u vrijblijvend een gesprek over uw vastgoedportefeuille en wat onze toegevoegde waarde kan zijn hierbij. Wij maken bezwaar tegen onjuiste WOZ-waardes en besparen hierbij tienduizenden euro’s voor onze opdrachtgevers. Bij interesse neem dan gerust contact met ons op.

Door mr. M. Hasselman
comments powered by Disqus