Koopprijs woning en WOZ-waarde


Vaak ontvangen wij aanmeldingen voor het starten van een bezwaarprocedure waarbij de woning binnen een jaar voor of na de waardepeildatum is aangekocht. Voor het belastingjaar 2013 wordt er gekeken naar gerealiseerde verkopen in 2011 en 2012. Een eigen aankoopcijfer (koopprijs) is hierbij leidend. In dit kader heeft de Hoge Raad in haar arrest van 29 november 2000 met LJN: AA8610 bepaald dat inzake een rondom de waardepeildatum gerealiseerde transactiesprijs tot de volgende rechtsregel moet worden aangehouden: “In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.”

In simpele bewoordingen betekent dit dat in het geval er een eigen aankoopcijfer is welke nabij de waardepeildatum is gerealiseerd deze aankoopprijs aangehouden dient te worden bij de bepaling van de WOZ-waarde. Wel dient hierbij aangetekend te worden dat de gemeente de waarde mag terugrekenen naar de waardepeildatum. De waardepeildatum is voor het belastingjaar 2013 1 januari 2012. Omdat wij ons momenteel in een dalende vastgoedmarkt bevinden zal een woning verkocht in 2011 op 1 januari 2012 minder waard zijn en een woning verkocht in 2012 zal op 1 januari 2012 meer waard zijn geweest dan bij aankoop. Door middel van een permanente marktanalyse bepaald te gemeente hoe de prijsontwikkelingen zijn verlopen tussen uw aankoop en de waardepeildatum.

Heeft u uw woning in 2011 gekocht voor een bedrag dat een stuk hoger ligt dan de huidige WOZ-waarde dan is uw WOZ-waarde tegenover uw eigen aankoopcijfer gunstig beschikt. Een bezwaarprocedure zal dan ook niet succesvol zijn. Heeft u echter uw woning gekocht voor een bedrag welke lager ligt dan uw eigen aankoopcijfer dan kan een bezwaarprocedure wel succesvol zijn. In dit laatste geval is het van belang om te kijken of er na aankoop en voor de toestandsdatum nog iets aan de woning is verbeterd. De toestandsdatum voor het belastingjaar 2013 is 1 januari 2013. Indien u na aankoop van uw woning verbeteringen heeft aangebracht en deze zijn gedaan voor 1 januari 2013 dan dient de gemeente deze verbeteringen mee te nemen in de waardebepaling.

Een voorbeeld: u hebt de woning op 3 maart 2012 gekocht voor € 200.000,-. Na aankoop hebt u voor € 75.000,- verbouwd aan de woning. Deze verbouwing was reeds voltooid op 1 januari 2013. Uw WOZ-waarde voor het belastingjaar 2013 is bepaald op € 235.000,-. De WOZ-waarde ligt daarmee boven uw eigen aankoopcijfer, maar de gemeente dient de verbouwing mee te nemen in de waardebepaling. Tegenover uw eigen aankoopcijfer met daarbij opgeteld te verbouwing is uw WOZ-waarde dan ook gunstig beschikt. Een bezwaarprocedure zal dan ook niet succesvol zijn.

Een ander voorbeeld: u hebt de woning op 13 december 2012 gekocht voor € 583.000,-. Op 9 januari 2013 bent u begonnen aan de verbouwing van uw woning voor een bedrag van € 135.000,-. De WOZ-waarde is bepaald op € 765.000,-. Uw eigen aankoopcijfer ligt ruim onder de WOZ-waarde. De gemeente mag de verbouwing niet meenemen in de waardebepaling voor het belastingjaar 2013 omdat deze gestart is na de toestandsdatum. Omdat de koop na de waardepeildatum is gerealiseerd en de gemeente uw eigen aankoopcijfer mag indexeren naar deze waardepeildatum zal de WOZ-waarde een stukje boven uw eigen aankoopcijfer komen te liggen gezien de dalende vastgoedmarkt. Na bezwaar werd de waarde vastgesteld op € 648.000,-. Tussen de waardepeildatum en de totstandkoming van de transactie was de waarde van een vrijstaande woning met 11,2 % gedaald in de gemeente. Deze 11,2 % heeft de gemeente opgesteld bij het eigen aankoopcijfer om terug te rekenen naar de waardepeildatum. Het resultaat: een succesvolle verlaging na bezwaar.

Door mr. M. Hasselman
comments powered by Disqus