Gelijkheidsbeginsel bij WOZ-waardes


 ‘De WOZ-waarde van een buurwoning is lager dan de WOZ-waarde van mijn woning’, is een argument dat veelvuldig wordt aangehaald door onze klanten. Begrijpelijk, maar is dit wel een geldig argument om de WOZ-waarde aan te vechten? Met andere woorden, wanneer kan succesvol een beroep worden gedaan op het gelijkheidsbeginsel? Zeker nu de WOZ-waarden in 2014 openbaar worden en voor buren, vrienden, kennissen en andere  'geinteresseerden' inzichtelijk zijn zal dit vaker tot vragen leiden is onze verwachting.

Een beroep op het gelijkheidsbeginsel dient in combinatie met de meerderheidsregel te worden gedaan. Op het moment dat hier geen sprake van is, kan de gemeente immers beargumenteren dat sprake is van incidentele taxatiefouten.

Als de heffingsambtenaar binnen een groep van gelijke gevallen de wet niet bij de meerderheid van die gevallen juist toepast, is een beroep op de meerderheidsregel mogelijk. Volgens de Hoge Raad (HR 8 juli 2005, LJN AT8945) ligt de bewijslast bij een beroep op de meerderheidsregel bij de eisende partij (= belanghebbende). In dit arrest wordt voorts bepaald dat de verschillen in de woningen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar dienen te zijn. In het arrest wordt uitdrukkelijk het verschil uitgelegd tussen ‘identiek’ en ‘vergelijkbaarheid’. Ogenschijnlijk identieke woningen kunnen anders gewaardeerd worden. Dit heeft te maken met correctiefactoren op basis van onderhoud/kwaliteit en/of ligging. Naast het vereiste dat woningen identiek dienen te zijn, moet voorts sprake zijn van een meerderheid van de gevallen. De meerderheidsregel is altijd één meer dan de helft. Dat wil zeggen dat als er 10 woningen identiek zijn (inhoud, bijgebouwen, perceel) en de woningen niet dusdanig verschillen van voorzieningenniveau dat dit feit een verschil in WOZ-waarde rechtvaardigt, er minimaal 6 woningen lager dienen te zijn gewaardeerd. Indien kan worden aangetoond dat de meerderheid van de identieke woningen een lagere WOZ-waarde heeft dan onderhavig object, zal een beroep op het gelijkheidsbeginsel (in combinatie met de meerderheidsregel) slagen. 
 

Voorbeeld

In casu zijn 8 identieke woningen. 5 van de woningen zijn lager gewaardeerd dan onderhavig object. In deze situatie kan dan ook een geslaagd beroep worden gedaan op het gelijkheidsbeginsel (in combinatie met de meerderheidsregel).
 

Object

WOZ-waarde

Inhoud

Perceel

Kerkstraat 14

(= onderhavig object)

€ 350.000,-

352 m³

232 m²

Kerkstraat 16

€ 342.000,-

352 m³

232 m²

Kerkstraat 18

€ 338.000,-

352 m³

232 m²

Kerkstraat 20

€ 351.000,-

352 m³

232 m²

Kerkstraat 22

€ 338.000,-

352 m³

232 m²

Kerkstraat 24

€ 333.000,-

352 m³

232 m²

Kerkstraat 26

€ 350.000,-

352 m³

232 m²

Kerkstraat 28

€ 335.000,-

352 m³

232 m²


Auteur mr. M. Hasselman

comments powered by Disqus