Eigenaar Stoeterij maakt succesvol bezwaar: WOZ-waarde verlaagd met € 114.000


Een eigenaar van een stoeterij heeft met succes bezwaar tegen de WOZ-waarde gemaakt. Rechtbank Breda heeft namelijk beoordeelt dat de gemeente de waarde van € 1.104.000 niet aannemelijk heeft kunnen maken. Hoewel de bepleitte verlaging van € 650.000 niet werd gehonoreerd, is de nieuwe waarde op € 990.000 bepaalt. Een verlaging van € 114.000.

Uitspraak

RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer

Procedurenummer: AWB 11/4830

Uitspraakdatum: 24 oktober 2012

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende] B.V.,
belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen,
heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 18 augustus 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats X] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.

Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 april 2012 en op 10 oktober 2012 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens de heffingsambtenaar [gemachtigde], en [taxateur N], taxateur. De directeur van belanghebbende [directeur] is bij het eerste onderzoek ter zitting wel namens belanghebbende verschenen en bij het tweede onderzoek ter zitting is hij, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.

1. Beslissing

De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 990.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 6,40;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van
€ 302 aan deze vergoedt.

2. Gronden

2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, zijnde een stoeterij, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 op € 1.104.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt.

2.2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010. Belanghebbende bepleit een waarde van € 650.000.

2.3. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.4. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een in opdracht van de heffingsambtenaar opgestelde matrix. Ter ondersteuning daarvan wordt in de matrix verwezen naar kengetallen, verkregen uit de taxatiewijzer agrarische gebouwen 2010 (de taxatiewijzer) en tevens naar de opbrengst behaald bij de verkoop van het met de onroerende zaak vergeleken object gelegen aan de [referentieobject 1] te [plaats Y] (hierna: referentieobject). Dit object is op [datum] 2009 is verkocht voor € 870.000. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 1.152.040.

2.5. De directeur van belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de waarde van de stoeterij te hoog is gewaardeerd. Ten eerste bedroegen de bouwkosten van de binnenbak en de paardenboxen slechts maximaal f. 410.000 respectievelijk f. 90.000, hetgeen wezenlijk afwijkt van de door de heffingsambtenaar bepleite waarde van € 499.880 respectievelijk € 288.420. Voorts is de buitenbak volgens belanghebbende niet meer dan landbouwgrond, waarop in de winter witzand wordt aangebracht, zodat de paarden niet in de modder staan. Ten derde is de mestkelder gewaardeerd, terwijl deze kelder is volgestort en daarmee geen waarde vertegenwoordigt. Tot slot kan volgens belanghebbende de stoeterij in [plaats Y] niet als referentieobject dienen, omdat in de verkoopprijs ook de woning is inbegrepen.

2.6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de hand van de matrix de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar de waardering van de stoeterij, welke onder meer is gebaseerd op voornoemde kengetallen van de agrarische taxatiewijzer, niet voldoende heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft in de matrix op de standaardprijzen vermenigvuldigingsfactoren toegepast voor zover sprake is van waardeverhogende factoren, zoals een beter dan gemiddelde kwaliteit, onderhoudstoestand. Ter zitting is gebleken dat in de matrix gehanteerde vermenigvuldigingsfactoren niet gebaseerd zijn op de taxatiewijzer doch op een eigen door de taxateur van de heffingsambtenaar ontwikkelde waarderingsmethode. Ter zitting zijn die eigen, van de taxatiewijzer afwijkende methodiek met grote verschillen in waardering tussen de verschillende kwalificaties echter niet inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bijvoorbeeld voor de mestvaalt, met de kwalificatie “zeer goed”een vermenigvuldigingsfactor toegepast van 1,9 en voor de binnenbak/binnenmanege, met kwalificatie “goed” een factor van 1,4007, zonder aan de hand van stukken dan wel op een andere wijze voormelde waardevermeerderingen van 40% respectievelijk 90% ter zitting nader te onderbouwen. Voorts heeft de taxateur bij afwijkingen van de in de taxatiewijzer gehanteerde “standaardgrootte”, zoals bij de paardenstal en de binnenbak/binnenmanege, ten onrechte geen correctie toegepast op de prijs per m2 of m3. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar met de taxatiewijzer de waarde van de stoeterij niet aannemelijk gemaakt.
De rechtbank acht het referentieobject weliswaar vergelijkbaar met de stoeterij van belanghebbende, maar ook hierbij geldt dat de hoogte van de gehanteerde vermenigvuldigingsfactoren niet inzichtelijk is gemaakt.
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de door belanghebbende aangevoerde, niet weersproken,waardeverminderende factor van de dichtgemaakte mestkelder.

2.7. Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De stelling van de directeur van belanghebbende dat de binnenbak en de paardenbox te hoog zijn gewaardeerd gelet op de stichtingskosten, kan in het kader van de vergelijkingsmethode alleen van belang zijn indien deze kosten rond de waardepeildatum zijn gemaakt. Nu deze kosten in 2001 en respectievelijk 2000 zijn gemaakt, liggen deze kosten te ver van de waardepeildatum.

2.8. Nu geen van beide partijen de waarde van de stoeterij aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarde, met inachtneming van alle feiten en omstandigheden, in goede justitie vast op € 990.000.

2.9. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de reiskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 6,40.

Deze uitspraak is gedaan op 24 oktober 2012 door mr. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.H. van Heel, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 6 november 2012

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.

Door mr. M. Hasselman

comments powered by Disqus