Opvallende zaak: WOZ-waarde van € 1.850.000 voor grond begraafplaats niet te hoog volgens rechtbank.


Rechtbank Breda heeft besloten dat de gemeente in diezelfde plaats voldoende rekening heeft gehouden met de specifieke bestemming van de grond op de begraafplaats.
De gemeente ging namelijk uit van de uitgifteprijs van grond waarop niet mag worden gebouwd. De eigenaar bepleitte een forse verlaging van € 180 naar € 45 per m2. Tevergeefs.


Uitspraak
 
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer

Procedurenummer: AWB 11/6592

Uitspraakdatum: 14 augustus 2012

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
 
[belanghebbende], gevestigd te [plaats X],
belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,
de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 15 november 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Haagweg 332 I te [plaats X] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken 2011.
 
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 juli 2012 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [gemachtigde], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigden].
 
1. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

2. Gronden

2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 1.850.000. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
 
2.2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gelegen op een begraafplaats en heeft een oppervlakte van 5.100 m2.
 
2.3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Meer specifiek in geschil is de waarde van de grond van 5.100 m2.
 
2.4. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
 
2.5. In afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient en met uitzondering van Rijksmonumenten, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde ingevolge het tweede lid. De vervangingswaarde van grond is gelijk aan de prijs die zou moeten worden betaald om vergelijkbare grond (van dezelfde aard en met dezelfde bestemming) in eigendom te verwerven. Tussen partijen is het gebruik van deze waarderingsmethode niet in geschil.
 
2.6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. Aan de grond van 5.100 m2 is door de heffingsambtenaar een waarde toegekend van € 180 per m2. De heffingsambtenaar heeft hierover verklaard dat de gronduitgifteprijs op waardepeildatum voor dergelijke percelen € 190 per m2 bedraagt. De laagste gronduitgifteprijs in de gemeente is volgens de heffingsambtenaar de prijs voor sportvelden zonder bebouwing. Deze prijs bedraagt € 175 per m2. Voorts heeft de heffingsambtenaar ter zitting gesteld dat van de totale grond 2.000 m2 bestaat uit parkeerplaatsen en ondergrond van de gebouwen. Volgens de heffingsambtenaar bedraagt de laagste gronduitgifteprijs per m2 voor dergelijke grond € 225. De rechtbank acht deze verklaringen van de heffingsambtenaar geloofwaardig. Uit de stukken van het geding blijkt dat de heffingsambtenaar voor 1.320 m2 een toeslag van € 35 per m2 heeft gehanteerd, derhalve in totaal € 215 per m2 (€ 180 + € 35). Al het voorgaande in onderlinge samenhang bezien, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
 
2.7. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde voor de grond € 45 per m2 moet bedragen. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van deze waarde verwezen naar een openbare aanbesteding van 22.500 m2 grond te Oosterhout begin 2012. De rechtbank is van oordeel dat deze verkoop belanghebbende niet kan baten, reeds omdat het te ver van de waardepeildatum af is gelegen.
 
2.8. Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat de locatie midden op een begraafplaats is gelegen. Omdat de bestemming van de begraafplaats alleen op zeer lange termijn is te wijzigen, dient volgens belanghebbende een lagere grondprijs in aanmerking te worden genomen. Zoals onder 2.6 is overwogen, is de heffingsambtenaar bij de waardering van de grond al uitgegaan van grond waarop niet mag worden gebouwd. Gelet hierop is naar het oordeel van de rechtbank voldoende met de bestemming van de grond rekening gehouden. Deze stelling van belanghebbende faalt derhalve.
 
2.9. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
 
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Deze uitspraak is gedaan op 14 augustus 2012 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. drs. I.E. Rijsdijk-van Eerd, griffier.
 
De griffier,  De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 28 augustus 2012

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
 a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
comments powered by Disqus