Wat is mijn huis echt waard?


AMSTERDAM -  Als koophuizen in de toekomst alleen nog worden gefinancierd op basis van hun herbouwwaarde (minus het achterstallig onderhoud) en de gemeenten de woz-waarde daaraan koppelen, lopen banken minder risico’s omdat een waardetaxatie niet langer natte vingerwerk kan zijn. Dan worden de lasten eerlijker verdeeld, behoren tijdrovende beroepsprocedures tegen gemeentelijke taxaties tot het verleden en kan de hypotheekrenteaftrek in de huidige vorm behouden blijven.
 

Angst om waardeverlies van onroerend goed door 'zwarte zwanen' (onvoorspelbare mondiale crises) hoeft de bouw- en woningmarkt niet langer te verlammen, want huizenprijzen volgen in het herbouwwaarde scenario alleen de inflatie. Ook de arbeidsmobiliteit kan dramatisch toenemen.

De waarde van bouwgrond wordt gekoppeld aan de vierkante meter prijs van bouwkavels die door de gemeenten worden uitgegeven aan projectontwikkelaars. Tophypotheken op villa’s en landhuizen, die op subjectieve gronden miljoenen te hoog gewaardeerd zijn, worden automatisch getemperd. Het 'Gooise gevoel' wordt dan niet meer met publieke middelen gefinancierd.

Luchtbel aftrek voorbij

Aanstootgevende extreme renteaftrek op dit soort overgewaardeerde objecten wordt dan automatisch gematigd. Wie zich in de Gooise luchtbel thuis wil voelen, moet daarvoor dan zelf de knip trekken. Makelaars die op eigen gewin uit zijn, wordt de mogelijkheid ontnomen om prijsafspraken te maken. De politieke angel wordt uit de renteaftrek discussie gehaald door de objectivering van de waarde van de koopwoningen. Want nivellering in twee richtingen is een automatisch rekenkundig gevolg van de keuze voor herbouwwaarde.

Door herbouwwaarde ook als basis voor de huurberekening van huurwoningen te hanteren, wordt de doorstroming bevorderd en 'scheef wonen' ontmoedigd. Huursubsidie, direct of indirect, komt dan alleen nog bij de zwakste groepen in de samenleving terecht.

Herbouwwaarde is werkelijke waarde

Wat hebben marktomstandigheden en de omzetsnelheidbehoefte van de makelaar nu eigenlijk met de werkelijke waarde van het huis te maken? Niets! Wie wil weten, hoe de vraagprijzen voor huizen zich verhouden tot de werkelijke waarde, doet er goed aan de herbouwwaarde meter van Vereniging Eigen Huis te raadplegen. Gratis voor leden.

De herbouwwaarde van een huis is de prijs die betaald moet worden voor de volledige herbouw van je huis, als dat bijvoorbeeld door brand geheel is verwoest. De herbouwwaardemeter van de VEH werkt simpel. Vul het aantal kubieke meters (m3) van je huis in. Geef de mate van luxe aan in de uitvoering van de bouw en : 'Presto' , de herbouwwaarde van je huis rolt er binnen 5 seconden uit.

Die herbouwwaarde is de enige objectieve maatstaf voor de waardebepaling van een huis. Voeg daar aan toe de waarde van het kavel, waarop het huis gebouwd is. (check de prijs per vierkante meter voor een kavel bouwgrond bij de gemeente waarin je huis staat). Opgeteld herbouwwaarde en kavelprijs is de werkelijke waarde van je woonhuis.

Dat kan dan in Amsterdam-Zuid, Wassenaar en Het Gooi nog wel eens 'tegenvallen'. In Brabant of Zeeland kunnen ze zich misschien vergenoegd in de handen wrijven om de meevallende werkelijke waarde van het onroerend goed. (Niet aan de gemeente doorvertellen, want die kijkt voor de woz-waarde ook naar de recente verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in de buurt….)

Appartementsrecht

Bij een appartement ligt het wat lastiger, omdat de algemene voorzieningen zoals liften en trappenhuizen na een brand niet altijd vernieuwd behoeven te worden. Dat geldt ook soms voor de betonwanden van de 'schoenendoos' waarin je woont. Om de juiste herbouwwaarde van je appartement te bepalen kun je die het best door de verzekeraar laten vaststellen.

De betere vereniging van eigenaren moet in staat zijn op te geven wat je aandeel in de waarde van de algemene voorzieningen van het appartementsgebouw (dak, kelder, berging, cv-installatie, liften, parkeerplaatsen, etc) en in de onderhoudsreserves op de balans van de vereniging is. Daarbij opgeteld je aandeel in de waarde van de onderliggende bouwgrond plus de herbouwwaarde, geeft je een redelijk inzicht in de werkelijke huidige waarde van je appartementsrecht.

Tegenstand

De luchtbel moet natuurlijk langzaam leeglopen. Tegenstanders van het herbouwwaarde criterium zullen zich beroepen op de vrije marktwerking en op de economische wet van de schaarste (die van bouwgrond een grof speculatie object van gemeenten en projectontwikkelaars maakte). Maar die vrije marktwerking heeft er toe geleid dat de huur- en koopwoningenmarkt al jaren volledig op slot zit en niet meer functioneert volgens het grondrecht, dat iedereen een passend dak boven zijn hoofd moet garanderen. Starters zijn kansloos. “Vrije marktwerking alleen voor bedrijfsmatige projecten; niet voor woningbouw” lijkt een werkbaar uitgangspunt. De prijs voor woningbouwgrond wordt daarbij landelijk gereguleerd.

Snelle jongens

De gouden tijden, waarin huizen van eigenaar verwisselden als broodjes bij de bakker, zijn voorbij. Snelle verkoop van een woning is niet alleen in het belang van de eigenaar. Makelaars leven van de courtage, die de verkoop of koop van het onroerend goed opbrengt waarvoor zij bemiddelen. Het aantal transacties en de snelheid waarmee die tot stand komen, bepalen de hoogte van het inkomen van de makelaar.

Als snelle omzet belangrijker is dan de hoogste prijs, komt het belang van de verkopende huiseigenaar in de verdrukking. Hoe komt de koopprijs van een huis momenteel tot stand? De vraagprijs wordt bepaald in overleg met de makelaar. Die kijkt naar de prijs, waar vergelijkbare huizen in de omgeving voor verkocht zijn in het recente verleden.

Die verkoopprijs is ooit geadviseerd door een makelaar. Misschien zelfs wel de makelaar, die nu jouw huis gaat verkopen. En zo is de cirkel rond. De makelaar heeft bij de vaststelling van de prijzen dus een te stevige vinger in de pap. Bij een krappe woningmarkt met te weinig aanbod kunnen de prijzen stijgen, zonder de omzetsnelheid van de makelaar in gevaar te brengen. Bij een stagnerende markt, moeten de prijzen dalen om de gang er in te houden.

Makelaars verenigen zich in beroepsverenigingen. NVM, VBO, LMV. Die hebben toegang tot elkaars verkoopbestanden. Zo blijven ze op de hoogte van de prijsontwikkeling op landelijk, regionaal en stedelijk niveau. Dat riekt naar kartelvorming.

Gooise vrouwen

Subjectieve waarden als locatie, zonligging, buurtkwaliteit, regio, voorzieningen, openbaar vervoer, etc. worden bij de bepaling van de herbouwwaarde van je huis niet meegenomen. Want zo kan een herenhuis in Delfzijl zo maar een ton of drie goedkoper zijn dan datzelfde huis in Blaricum. Niet omdat het daar duurder was om het te bouwen, maar omdat de bouwgrond in Blaricum schaarser (en dus duurder) is en vooral de subjectieve waarden een onevenredig grote rol gaan spelen.

Gooise vrouwen (en mannen) vinden een kunstmatige prijsbarriëre wel prettig; zo blijven we 'onder ons', nietwaar? Dat ze dan wel eens een véél te hoge premie voor de brandverzekering van hun stulp betalen, nemen ze voor lief. En ook de makelaars en brandverzekeraars hoor je daar bij een willige markt niet klagen.

Brand! Onderverzekering dreigt

Herbouw als waardecriterium kan nu nog twee kanten op werken. Je kunt je lelijk in de vingers snijden, als je de koopprijs van je huis als herbouwwaarde opgeeft. Als de feitelijke herbouwwaarde flink hoger blijkt te zijn dan de koopprijs die je er voor neertelde, ben je bij brand onderverzekerd en dat kan je naast het opgelopen brandtrauma een forse bom duiten kosten.

Voor de opgave van de herbouwwaarde van je woning aan je verzekeraar ben je zelf verantwoordelijk. Niet alle verzekeraars stellen een herbouwmeter beschikbaar. Nog een reden om eens precies te willen weten, wat je huis nu wérkelijk waard is.

Toevoeging van de herbouwwaarde aan een taxatierapport bij aankoop, kan alvast een eerste stap in de goede richting zijn.


bron : overgeld
comments powered by Disqus