Korting op WOZ waarde bij beleggingspanden!


Per 1 januari 2010 is de fiscale vereenvoudigingswet 2010 in werking getreden. Eén van de vereenvoudigingen die is doorgevoerd betreft de waardering van onroerende zaken in Box 3. Voorheen werd altijd de waarde in het economische verkeer als uitgangspunt genomen, waarbij regelmatig discussie met de Belastingdienst ontstond over de vaststelling van deze waarde in het economische verkeer. Inzet van de eigenaar van de onroerende zaak was een zo’n laag mogelijke waarde terwijl het belang van de Belastingdienst tegenovergesteld was. Dergelijke disputen gingen gepaard met extra advies- en taxatiekosten. Nu is het zo dat de WOZ-waarde als uitgangspunt dient voor de waardering in Box 3.

Sinds 2007 wordt de WOZ-waarde jaarlijks vastgesteld, waardoor deze voldoende actueel is, om te worden gebruikt in de aangifte inkomstenbelasting in plaats van de waarde in het economische verkeer. Het voordeel van het gebruik van deze waardegegevens is dat er duidelijkheid is voor u en de Belastingdienst over de te hanteren waardering en dat u en de Belastingdienst minder taxaties hoeft uit te voeren om de waarde vast te stellen. Een groot bezwaar tegen het gebruik van de WOZ-waarde als uitgangspunt is dat deze te hoog uitvalt indien er sprake is van een waardedrukkende werking op het pand, zoals een huurrecht. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt namelijk geen rekening gehouden met deze waardedrukkende factor, maar gewaardeerd alsof de woning per direct kan worden verkocht en de koper onmiddellijk volledig in gebruik kan nemen (waardering leeg en vrij van verhuur en onbezwaard van rechten en plichten).

De wetgever heeft voor dit bezwaar een oplossing bedacht door de hantering van de leegwaarderatio. Onroerende zaken in verhuurde staat zullen worden gewaardeerd door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met deze ratio. Deze kan variëren van 60% tot 85% van de WOZ-waarde en is afhankelijk van de hoogte van de huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde. Zo wordt bij een huurprijs van meer dan 4% van de WOZ-waarde aangesloten bij een leegwaarderatio van 85%. Deze correctie geldt overigens alleen voor woningen die onder de huurbescherming vallen. Voor andere woningen, zoals vakantiewoningen en tweede woningen is geen aanleiding om af te wijken van de WOZ-waarde. Tevens is vereist dat er sprake is van een zakelijke huurprijs. Mocht deze ontbreken dan wordt aangesloten bij een leegwaarderatio van 82%.

Bij een jaarlijkse huur van:
Meer dan Minder dan Leeg-
waarderatio
0 % 1,0 % 60 %
1,0 % 1,5 % 64 %
1,5 % 2,0 % 68 %
2,0 % 2,5 % 72 %
2,5 % 3,0 % 75 %
3,0 % 3,5 % 79 %
3,5 % 4,0 % 82 %
4,0 % - 85 %

Bestaat de woning uit meerdere wooneenheden, maar is deze kadastraal niet gesplitst in appartementen, dan wordt de waarde ongeacht de huurprijs gesteld op 60% van de WOZ-waarde. In geval van erfpacht kan de gekapitaliseerde waarde van de toekomstige erfpachtcanons in mindering worden gebracht op de WOZ-waarde. Met deze bepaling wordt recht gedaan aan de waardeverschillen die in de praktijk bestaan tussen bijvoorbeeld woningen waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht en woningen waarvoor jaarlijks een erfpachtcanon verschuldigd is.

Aan de nieuwe bepaling is geen tegenbewijsregeling toegevoegd. De enige kans om de waardevaststelling aan te vechten is om bezwaar aan te tekenen tegen de jaarlijkse gemeentelijke beschikking waarin de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Kijk daarom kritisch naar deze WOZ-waarde en raadpleeg anders juridische bureaus zoals wozspecialisten.nl die kosteloos deze procedure voeren. Men procedeert op basis van de wettelijke proceskostenregeling geregeld in de Awb.

comments powered by Disqus