Strijd om een lagere woningwaarde - Het Parool 4 februari 2011


De Waarderingskamer, het instituut dat toezicht houdt op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ), heeft gemeenten geadviseerd rekening te houden met prijsdalingen op de woningmarkt. Gemeenten moeten volgens het instituut bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet alleen kijken naar de vraagprijzen van verkopers, maar vooral naar de werkelijke verkoopprijzen, die vaak een stuk lager zijn.

Het verbaast geen makelaar als een koper kans ziet vijftien procent van een vraagprijs af te knabbelen. Gebaseerd op cijfers van het kadaster zou de WOZ-waarde terug moeten naar het niveau van 2007. Bovendien moeten gemeenten volgens de Waarderingskamer ook goed nota nemen van de forse prijsdalingen in het duurdere segment.

Het is echter de vraag of gemeenten zich veel aantrekken van dit advies, omdat ze het zelf in de portemonnee zullen voelen. De gemeentelijke ozb (onroerendezaakbelasting) is een percentage van de WOZ-waarde. Als de woningprijzen dalen, dalen de belastinginkomsten dus net zo hard mee. Natuurlijk kunnen gemeentebesturen het percentage verhogen, maar daar is wel toestemming van de gemeenteraad voor nodig. Dat ligt gevoelig, omdat de gemeenten de afgelopen vijf jaar al een enorme inhaalslag hebben gemaakt om de WOZ-waarde in de pas te laten lopen met de economische waarde van woningen en bedrijfspanden.

De afgelopen jaren haalde gemiddeld drie procent van de huiseigenaren verhaal bij de gemeente over de waardebepaling van hun huis. Dat lijkt weinig, maar in absolute aantallen gaat het om ongeveer 200.000 bezwaarschriften, die de gemeenten voor het eind van het jaar moeten afhandelen.

Het meest kansrijke bezwaar is gebaseerd op schending van het gelijkheidsbeginsel. Het komt erop neer dat in een buurt twee ongeveer dezelfde huizen een vergelijkbare waardebepaling zouden moeten krijgen. Het is belangrijk dat de klager drie vergelijkingsobjecten kan aanvoeren om aan te tonen dat zijn woningwaarde te hoog is ingeschat.

Dit jaar is het nog belangrijker om bij het kadaster na te gaan voor welke bedragen vergelijkbare huizen zijn verkocht. Vooral in duurdere wijken is het voorgekomen dat huizen tot dertig procent onder de vraagprijs werden verkocht.

Ook de staat van onderhoud, toenemende overlast van verkeer of een slecht functionerend rioolstelsel zijn argumenten om kansrijk tegen een WOZ-beschikking in beroep te gaan. Zelfs overlast van blaffende honden of de nieuwe uitbouw van de buren kunnen aanleiding zijn voor een lagere beschikking.

Door alle onvrede over de gemeentelijke taxaties is een aantal bedrijfjes ontstaan dat particulieren en bedrijven helpt met hun bezwaar. Directeur Ferdinand de Regt van WOZ-specialisten verwacht dat zeker tienduizend mensen bij hem aankloppen om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking. "We hebben nu al tien keer zo veel telefoontjes gehad als in 2010."

Een reden voor veel mensen om een hoge WOZ-waarde schouderophalend te accepteren, is dat een verlaging van 20.000 euro niet veel meer dan 150 euro aan belastinggeld scheelt. De waarde van de eigen woning gaat echter een steeds grotere rol spelen in het belastingstelsel. De waarde werkt al door in vier belastingen: de gemeentelijke ozb, het eigenwoningforfait voor de inkomstenbelasting, de waterschapsbelasting en de vermogensrendementsheffing bij een tweede huis. Bovendien bepaalt de WOZ de woningwaarde bij een erfenis.

Eigenaren van woningen boven een miljoen euro gaan de macht van de WOZ-waarde al merken aan de hoogte van hun eigenwoningforfait. Over het bedrag boven de miljoen euro moeten ze 0,8 procent voor hun forfait 'betalen'. Het percentage van goedkopere huizen ligt met 0,55 procent veel lager. Het eigenwoningforfait wordt afgetrokken van de aftrekbare hypotheekrente.

Vooral huizen boven de 250.000 euro zijn de laatste twee jaar flink in prijs gedaald. Dat moet nu voor het eerst te zien zijn op de WOZ-beschikking. Overlast van blaffende honden is reden voor WOZ-daling

comments powered by Disqus