Dokken of bezwaar maken? - AD 29 januari 2011


Vooral huizen boven de 250.000 euro zijn de afgelopen twee jaar flink in prijs gedaald. Dat moet voor het eerst te zien zijn op de gehate WOZ-beschikking, die huizenbezitters in februari in de bus krijgen.

De Waarderingskamer, het instituut dat toezicht houdt op de uitvoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ), heeft gemeenten geadviseerd rekening te houden met de prijsdalingen op de woningmarkt. Gemeenten moeten volgens het instituut daarbij niet alleen kijken naar de vraagprijzen van verkopers, maar vooral naar de werkelijke verkoopprijzen, die vaak een stuk lager zijn.

Het verbaast geen makelaar als een koper kans ziet om 15 procent van een vraagprijs af te knabbelen. Gebaseerd op cijfers van het Kadaster zou de WOZ-waarde terug moeten naar het niveau van 2007. Bovendien moeten gemeenten volgens de Waarderingskamer ook goed nota nemen van de forse prijsdalingen in het duurdere segment. Als de verkoper niet inschikt, blijft hij gewoon met zijn huis zitten.

Het is echter de vraag of gemeenten zich veel aantrekken van dit advies, omdat ze het zelf in de portemonnee gaan voelen. De gemeentelijke ozb (onroerendezaakbelasting) is een percentage van de WOZ-waarde. Als de woningprijzen dalen, dalen de belastinginkomsten dus net zo hard mee. Natuurlijk kunnen gemeentebesturen het percentage verhogen, maar daar is wel toestemming van de gemeenteraad voor nodig. Dat ligt gevoelig, omdat de gemeenten de afgelopen vijf jaar al een enorme inhaalslag hebben gemaakt om de WOZ-waarde in de pas te laten lopen met de economische waarde van woningen en bedrijfspanden. Daarbij zijn ze soms doorgeschoten en hebben de schijn gewekt vooral het eigen financieel belang te dienen.

De afgelopen drie jaar werd gemiddeld 40 procent van de huiseigenaren die bezwaar maakten in het gelijk gesteld. Dat geeft het oppervlakkige karakter van de beschikking al aan. Gemeenten baseren hun waarderingen op gegevens van het Kadaster, onderverdeeld in type woning, omvang, buurt en ligging. De woningen worden niet bezocht.

De afgelopen jaren haalde gemiddeld 3 procent van de huiseigenaren verhaal bij de gemeente over de waardebepaling van hun huis. Dat lijkt weinig, maar in absolute aantallen gaat het om ongeveer 200.000 bezwaarschriften, die de gemeenten voor het eind van het jaar moeten afhandelen.

Het meest kansrijke bezwaar is gebaseerd op schending van het gelijkheidsbeginsel . Het komt erop neer dat in een buurt twee ongeveer dezelfde huizen een vergelijkbare waardebepaling zouden moeten krijgen. Het is belangrijk dat de klager drie vergelijkingsobjecten kan aanvoeren, om aan te tonen dat de waarde van zijn woning te hoog is ingeschat.

Dit jaar is het nog belangrijker om bij het Kadaster na te gaan voor welke bedragen vergelijkbare huizen zijn verkocht. Vooral in duurdere wijken is het voorgekomen dat er huizen tot 30 procent onder de vraagprijs werden verkocht. Niet alleen de nieuwe eigenaren hebben dan een troef in handen om de WOZ-waarde aan te vechten, ook buurtbewoners met hoge beschikkingen zouden dat kunnen doen.

Maar ook de staat van onderhoud of toenemende overlast van verkeer, of een slecht functionerend rioolstelsel, zijn argumenten om kansrijk tegen een WOZ-beschikking in beroep te gaan. Zelfs overlast van blaffende buurhonden of de nieuwe uitbouw van de buren kunnen aanleiding zijn voor een lagere beschikking. Mensen die planschade hebben ontvangen vanwege een bouwproject in de buurt kunnen ook met gerede kans op succes de WOZ-waarde van hun huis aanvechten. Gemeenten kunnen planschade uitbetalen als een huis, bijvoorbeeld door de bouw van een nieuwe wijk, in waarde daalt.

Door alle onvrede over de gemeentelijke taxaties is een aantal bedrijfjes ontstaan dat particulieren en bedrijven helpt met hun bezwaar. De grootste drie zijn WOZ-specialisten, WOZ-Consultants en Previcus. Over het algemeen werken ze volgens het principe dat klanten niets hoeven te betalen als er geen resultaat wordt geboekt. In 50 procent van de gevallen wonnen ze vorig jaar hun zaken, terwijl een aantal beroepsprocedures nog loopt. Directeur Ferdinand de Regt (WOZ-specialisten) verwacht dat zeker tienduizend mensen bij hem aankloppen om bezwaar tegen de WOZ-beschikking te maken. ,,We hebben nu al tien keer zoveel telefoontjes gehad als in 2010.

Een reden voor veel mensen om een hoge WOZ-waarde schouderophalend te accepteren, is dat een verlaging van 20.000 euro niet veel meer dan 150 euro aan belastinggeld scheelt. De waarde van de eigen woning gaat echter een steeds grotere rol spelen in het belastingstelsel. De waarde werkt al door in vier belastingen: de gemeentelijke ozb, het eigenwoningforfait voor de inkomstenbelasting, de waterschapsbelasting en de vermogensrendementsheffing bij een tweede huis. Bovendien bepaalt de WOZ de woningwaarde bij een erfenis. Ook banken accepteren de WOZ-waarde veelal als bewijs dat de waarde van de woning voldoende onderpand is voor een (tweede) hypotheek.

Eigenaren van woningen boven een miljoen euro gaan de macht van de WOZ-waarde al merken aan de hoogte van hun eigenwoningforfait. Over het bedrag boven de 1 miljoen euro moeten ze 0,8 procent voor hun forfait betalen . Het percentage van goedkopere huizen ligt met 0,55 procent veel lager. Het eigenwoningforfait wordt afgetrokken van de aftrekbare hypotheekrente.

De afgelopen jaren maakten zo n 200.000 huiseigenaren bezwaar, 40 procent van hen werd in het gelijk gesteld.

comments powered by Disqus