WOZ-waarde klopt niet altijd - Boerderij 5 maart 2013


HIGHLIGHT: De WOZ-beschikkingen vallen in de bus. Landelijk zijn agrarische objecten lager gewaardeerd. Vraag het taxatieverslag op en controleer de waarde.



- Waarde agrarische objecten omlaag.

- WOZ-waarde niet altijd correct vastgesteld.

- Gemeenten verhogen ozb.

- Lijst werktuigenvrijstelling nog niet compleet.

De waarde van agrarische objecten daalt landelijk gemiddeld met 0,5 procent. Dit concludeert de Waarderingskamer, de toezichthouder op de toepassing van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ), uit opgaven van gemeenten. Rond deze tijd ploft een brief van de gemeente op de deurmat met daarin de waardering van agrarisch onroerend goed.

De waarde van de gebouwen en ondergrond in de beschikking geldt voor peildatum 1 januari 2012. Die waarde ligt volgens de Waarderingskamer landelijk gezien gemiddeld iets lager, vergeleken met peildatum 1 januari 2011. Wie het niet eens is met de taxatie, moet binnen zes weken na dagtekening bezwaar maken.

Tussen peildatum 1 januari 2010 en 1 januari 2011 steeg de WOZ-waarde van agrarische objecten nog met 0,3 procent. Voor het eerst sinds lange tijd daalt deze. De Waarderingskamer benadrukt echter dat er grote verschillen zijn per gemeente. Ruud Kathmann, lid van het managementteam van de Waarderingskamer: “De spreiding per gemeente is groot. Er zijn gemeenten die een daling van ruim 10 procent rapporteren, en ook gemeenten met gemiddeld nog een significante stijging.”

Correctie bij oudere bedrijven

Vooral bij kleine, niet-moderne landbouwbedrijven met oude schuren en/of stallen klopt de vastgestelde WOZ-waarde vaak niet, laten taxateurs weten. Michel Uyen, eigenaar van Previcus Vastgoed: “Het zijn vaak oudere bedrijven die gecorrigeerd moeten worden op onderhoud en doelmatigheid van de gebouwen. Bij deze bedrijven is de WOZ-waarde vaak te hoog vastgesteld.” De verhalen van verschillende boeren (zie kaders) illustreren dat. Previcus Vastgoed maakte succesvol bezwaar tegen de WOZ-waarden. De waarden daalden tot ruim 20 procent.

Ook Peter van der Knaap van LTO Vastgoed merkt dat gemeenten niet altijd correct de waarde van agrarische objecten vaststellen. Volgens gegevens van LTO Vastgoed bleef de waarde van een melkveebedrijf stabiel in de periode 2011-’12. Ook akkerbouwbedrijven bleven hetzelfde waard. Van der Knaap: “Vooral intensieve bedrijven en glastuinbouwbedrijven daalden stevig in waarde.” De grootste makelaarsvereniging NVM bevestigt dit beeld.

Voor de bepaling van de WOZ-waarde sturen gemeenten niet letterlijk taxateurs de boer op. De meeste gemeenten gebruiken voor de vaststelling van de waarde de Taxatiewijzer, naast hun eigen database met bouw- en sloopvergunningen. Deze wijzer hanteert vaste waarden per agrarisch gebouw, die elk jaar worden vastgesteld. “Landbouwbedrijven veranderen echter. Stallen komen leeg te staan en soms wordt geen onderhoud gepleegd. Dit heeft invloed op de WOZ-waarde”, zegt Uyen.

Vrijstellingen

Het komt ook voor dat boeren onroerendezaakbelasting gebruiker (ozb-gebruiker) moeten betalen over de gedeelten van de woning die ze privé gebruiken. De privéwoning – inclusief bijgebouwen, tuin en ondergrond – is vrijgesteld voor het gedeelte ozb-gebruiker. Daarnaast geldt voor asbestdaken een correctie. Gemeenten willen dit nog weleens over het hoofd zien. De Wet WOZ kent een afzonderlijke vrijstelling voor werktuigen die niet behoren tot het gebouw. Denk hierbij aan een melkrobot of een losstaande koelcel in een aardappelloods. Al een paar jaar is er veel te doen over welke werktuigen onder de vrijstelling vallen (zie kader links).

Een lagere WOZ-waarde betekent minder belasting betalen. Veel gemeenten in Nederland verhogen de tarieven voor onroerendezaakbelasting (ozb) dit jaar echter fors. Dat blijkt uit een rondgang van WOZ-specialisten, een initiatief van WOZ-diensten bv, langs bijna driekwart van de gemeenten.

De gemiddelde stijging komt uit op 7,6 procent; er zijn flinke uitschieters in gemeenten als Gemert-Bakel in Noord-Brabant en het Gelderse Druten. Het is dus niet altijd zo dat een lagere WOZ-waarde resulteert in minder belasting betalen.

De Wet WOZ regelt de waardering van alle onroerende zaken in verband met belastingheffing. Sinds 2007 steeg het belang van de WOZ-waarde voor ondernemers fors. Bij de heffing van vennootschaps- en inkomstenbelasting geldt sindsdien een afschrijvingsbeperking voor gebouwen. De bodemwaarde voor de afschrijvingsbeperking is gebaseerd op de WOZ-waarde. Verder geldt sinds 2010 de WOZ-waarde als basis om de erf- of schenkbelasting te bepalen. Een lagere WOZ-waarde kan op jaarbasis snel honderden tot enkele duizenden euro’s schelen.

Elk jaar duizenden euro’s besparen

Een kleine verlaging van de WOZ-waarde levert per jaar al honderden tot duizenden euro’s voordeel op.

De besparing op de onroerendezaakbelasting (ozb) en de waterschapsheffing is beperkt. We hebben het dan over een paar honderd euro. Per gemeente en waterschap verschillen deze tarieven. Een verlaging van de WOZ-waarde telt fiks door bij de afschrijvingsbeperking voor gebouwen. Bij een gebouw in eigendom mag sinds 2007 tot maar 50 procent van de WOZ-waarde worden afgeschreven. Bij verhuur 100 procent.

Stel dat de WOZ-waarde voor bezwaar €1,2 miljoen is en na bezwaar €1 miljoen. De besparing op de ozb en waterschapsbelasting is dan grofweg €300 per jaar. Echter, het voordeel op de afschrijving bij eigendom is fors meer. Voor bezwaar mocht tot €600.000 worden afgeschreven (50 procent). Na bezwaar tot €500.000. Een verschil van €100.000. Bij jaarlijkse afschrijving van 3 procent gaat het om €3.000. Bij 52 procent hiervan (inkomstenbelasting) komt de besparing alleen bij deze heffing op €1.560 per jaar. Bij verhuur van het onroerend goed komt de besparing op ruim €3.500 per jaar.

Een lagere WOZ-waarde betekent ook minder afrekenen met de fiscus bij erf- of schenkbelasting. Sinds 2010 is de WOZ-waarde hiervoor de basis. Hoe hoger de waarde, des te meer bij erven naar de belasting gaat. Ook als nadien wordt aangetoond dat de WOZ-waarde onjuist is. Aanpassen van de waarde kan dan niet meer.

Taxatiewijzer gaat uit van hogere bouwkosten

Volgens de Waarderingskamer gebruiken steeds meer gemeenten de Taxatiewijzer om WOZ-waarden te bepalen. Samenstellers van deze wijzer zijn onder meer enkele gemeenten en taxatiebedrijven Oranjewoud, TOG Nederland, Wiberg Taxaties en Thorbecke.

De Taxatiewijzer hanteert vaste waarden per vierkante meter bij agrarische gebouwen of per kuub bij bijvoorbeeld mestkelders. Die waarden worden elk jaar vastgesteld aan de hand van onder andere gegevens van het kadaster.

Uit de nieuwste Taxatiewijzer, peildatum 1 januari 2012, blijkt dat de bouwkosten van agrarische objecten gemiddeld zo’n 2 procent hoger liggen vergeleken met peildatum 1 januari 2011. De bedragen in de tabel zijn vastgestelde waarden die gelden bij nieuwbouw. Met behulp van deze kengetallen bepalen de gemeenten de uiteindelijke WOZ-waarde.

Bij bepaling van de WOZ-waarde moeten gemeenten rekening houden met waardedrukkende omstandigheden, zoals aanwezigheid van natuur of woningbouw in de buurt van een landbouwbedrijf. Daarnaast gelden vrijstellingen voor werktuigen. Voor het eerst is een lijst in de Taxatiewijzer opgenomen met werktuigen die vrijgesteld zijn. Onderdelen die buiten de WOZ-bepaling moeten blijven zijn onder meer krachtvoerapparatuur, melkrobots met bijbehorend hekwerk en andere hulpapparatuur. Werktuigen die wel meegenomen worden bij de bepaling van de WOZ-waarde zijn luchtafvoersystemen, silo’s, noodstroomvoorzieningen en biologische en chemische luchtwassystemen.

Over de lijst die nog niet compleet is, is discussie. Zo vinden taxateurs dat een luchtwasser aan de buitenkant van een schuur niet bij het gebouw hoort en niet meegenomen mag worden in de WOZ-waarde.

Jaren vechten tegen foute waarde

WOZ-waarde voor bezwaar: €893.000

WOZ-waarde na bezwaar: €697.000 -22%

Sinds 2007 maakte Corrine Noordam bezwaar tegen de WOZ-beschikking. Zelfs tot in de rechtbank in Den Haag. In 2012 kreeg ze gelijk. De gemeente paste de Taxatiewijzer onjuist toe. Noordam: “In de tussenliggende jaren zijn wij onterecht veel te hoog getaxeerd en belast.”

PROFIEL Naam: Corrine Noordam (40). Plaats: Ter Aar. Bedrijf: 800 vleeskalveren. Foto: Fotopersburo Dijkstra bv

Gebouwen waren ouder dan gedacht

WOZ-waarde voor bezwaar: €504.000

WOZ-waarde na bezwaar: €451.000 -11%

Niet geschoten is altijd mis. Dat dacht Wilco Luiten toen hij vorig jaar bezwaar maakte tegen de WOZ-beschikking. Met succes: de WOZ-waarde van het bedrijf daalde met bijna 11 procent. Reden: de gemeente hield er te weinig rekening mee dat de gebouwen van Luiten gedateerd waren.

PROFIEL Naam: Wilco Luiten (49). Plaats: Aalten. Bedrijf: melkveebedrijf, 85 koeien, bijbehorend jongvee. foto: hans prinsen

Gemeente telde lege schuren mee

WOZ-waarde voor bezwaar: €660.000

WOZ-waarde na bezwaar: €564.000 -15%

Wat het hem onder de streep opleverde weet hij niet. Jan van Ommeren maakte met succes bezwaar tegen de WOZ-beschikking van vorig jaar. Op het bedrijf staan wat oude varkensschuren leeg. De gemeente taxeerde de gebouwen als volwaardige varkensschuren.

comments powered by Disqus