Huizenprijs daalt, maar WOZ nog niet - Trouw 10 februari 2010


Het is altijd weer schrikken van de brief van de gemeente over de nieuwe WOZ-waarde van uw huis. De afgelopen jaren ging die waarde door de gunstige woningmarkt gestaag omhoog. Wie dit jaar al een verlaging van de WOZ-waarde van haar of zijn huis verwachtte vanwege de dalende woningprijzen, komt echter bedrogen uit.

De peildatum voor de WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken) is altijd op 1 januari. Zoals in de grafiek hiernaast goed laat zien is de gemiddelde huizenprijs pas na 1 januari 2009 serieus gaan dalen. De positieve effecten op de WOZ-waarde van uw huis zijn kortom pas over een jaar te merken.

Elk jaar staan huiseigenaren voor de vraag of zij bezwaar zullen aantekenen of niet. In 2009 namen 200.000 gezinnen de moeite om bij hun gemeente een bezwaarschrift in te dienen. Uit cijfers van de Waarderingskamer, die toezicht houdt op de uitvoering van de WOZ, blijkt dat de helft van hen door de gemeente in gelijk is gesteld en een waardevermindering heeft gekregen.

Of dat nu veel of weinig is hangt volgens Ruud Kathmann, woordvoerder van de Waarderingskamer, af van hoe je daarnaar kijkt. ,,Als je ervan uitgaat dat iedereen die bezwaar maakt zeker weet dat de taxatie van hun huis niet klopt, dan is het niet zo veel." Maar in de praktijk maken ook veel mensen bezwaar vanuit de motivatie: niet geschoten is altijd mis.

Bezwaar maken tegen de hoogte van een taxatie maken is niet zo moeilijk als het lijkt. Een simpel briefje met argumenten waarom u de schatting te hoog vindt, volstaat. Bij veel gemeenten kan dat bezwaar zelfs per e-mail worden ingediend. Er zijn ook geen kosten aan verbonden.

Volgens Kathmann maken bezwaarschriften waarin huiseigenaren aanvoeren dat de stijging ten opzichte van het vorig jaar zo groot is dat dit kán kloppen, heel weinig kans. Vaak komt het verschil met het jaar daarvoor voort uit een te lage oude taxatie. ,,Mensen hebben dan het jaar daarvoor geluk gehad." Zo'n correctie die hoger uitpakt dan de gemiddelde stijging heeft volgens Kathmann bijna altijd een reden, zoals verbetering van de woning. Dat kan een dakkapel zijn, maar ook een opknapbeurt.

Een argument dat ook weinig kans zal maken, is een verwijzing naar de kredietcrisis die in 2008 de kop opstak. De invloed daarvan is pas na 1 januari 2009 echt merkbaar op de woningmarkt. Voor dat effect zullen mensen volgens Kathmann nog wel een jaar moeten wachten.

Wat wel kans, maakt zijn bezwaren die zich richten op onjuistheden in het taxatierapport. Als daar staat dat de woonoppervlakte 150 vierkante meter is en die is in werkelijkheid 130 vierkante meter, dan moet het wel heel gek lopen wil daar geen verlaging uit voortkomen. Maar dan moet het wel om een substantieel verschil gaan en niet om twee vierkante meter.

Eveneens kans maakt een bezwaar die wijst op een vermindering van de woonkwaliteiten in de buurt van het huis. Die omgeving bepaalt voor een belangrijk deel de waarde van het huis. Als er in de buurt een groot nieuwbouwproject aan de gang is of een windmolenpark is vlakbij gepland, kan dat het huis minder aantrekkelijk maken en dat hoort in de taxatie tot uitdrukking te komen.

Soms kunnen mensen erop wijzen dat zij door wat voor reden dan ook de laatste jaren weinig onderhoud hebben kunnen plegen aan hun huis. Een zeer recente grond voor waardevermindering is het onlangs ingevoerde rookverbod in de horeca. ,,Cafés geven zo meer overlast voor omwonenden omdat hun klanten buiten moeten roken. Dat kan meer lawaai veroorzaken dan voorheen."

Maar het moet volgens Kathmann wel om objectieve vormen van overlast gaan. De aanwezigheid van een school valt daar niet onder. ,,Een school kan zeker geluidshinder veroorzaken. Maar mensen met kinderen zullen die school juist zeer waarderen, omdat hun kinderen alleen naar school kunnen." Kathmann heeft wel eens een bezwaar gezien van iemand die wees op de aanwezigheid van grote bomen in de buurt van zijn woning. ,,Die haalden zo veel licht uit de woonkamer en maakte de woning somber. Het is duidelijk dat voor anderen de bomen juist een zegen zijn."

Voor volgend jaar dreigen voor sommige gemeenten wel problemen bij de taxatie. Door de sterk afgenomen verkoop van huizen is het minder makkelijk om aan de hand van zogeheten referentiepanden, de verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in de buurt, een goede marktwaarde te schatten. Dat geldt vooral voor twee categorieën. De huizen in de 'bovenkant' van de markt gaan nu wel heel langzaam van de hand. Dat geldt ook voor de opknappertjes, huizen waar de nieuwe eigenaar nog wat moet klussen. ,,De keuze is nu aanzienlijk toegenomen en vaak kiezen mensen voor de huizen waar ze zo in kunnen."

Volgend jaar moeten huiseigenaren kortom wat alerter zijn bij de beoordeling van het taxatierapport dat de gemeente van hun huis maakt. Volgens Kathmann is een goede toetssteen de vraagprijs van vergelijkbare huizen in de buurt die al een tijd te koop staan. ,,Als volgend jaar de WOZ-waarde hoger is dan die vraagprijs, moeten mensen in beweging komen."

Belang van WOZ-waarde

De hoogte van de WOZ-waarde van uw huis is om drie redenen van belang:

Ten eerste is de ozb (onroerendezaakbelasting) die de gemeente op woningen heft, van dit bedrag afhankelijk. In de tweede plaats is ook de waterschapsbelasting, die hoogheemraadsschappen heffen voor de zuivering van het afvalwater, gekoppeld aan de WOZ-waarde.

Tot slot moet u de WOZ-waarde elk jaar invullen op uw aangifte inkomstenbelasting bij het kopje huurwaardeforfait. Dat is een belasting op het genot van een eigen woning. De huurwaardeforfait is een percentage van de WOZ-waarde van uw huis dat bij uw inkomen wordt opgeteld.

Een verlaging van de WOZ-waarde werkt dus op drie gebieden door.

Info bezwaarschriften

Wie overweegt om een bezwaarschrift in te dienen tegen de beschikking van de WOZ-waarde van zijn huis, kan op het internet talloze betrouwbare sites vinden voor hulp. Alle gemeenten bieden duidelijke informatie over de procedure. Daar kunt u ook het taxatierapport van uw huis bekijken en zien hoe de gemeente tot de waarde is gekomen.

Voor aanvullende informatie kunt u terecht bij de site van Vereniging Eigen Huis of die van Postbus 51.

Een bedrijf dat u 'gratis' helpt bij het indienen van een bezwaarschrift is WOZ-specialisten (www.wozspecialisten.nl). Zij hebben juristen in dienst die niet alleen het bezwaarschrift opstellen, maar ook - indien de klacht ongegrond is verklaard - voor u een beroepsprocedure aanspannen.

Dit bedrijf werkt op een soort no cure no pay-basis. Als de klacht gegrond wordt verklaard, dan mag de indiener bij de gemeente kosten in rekening brengen. Die vergoeding gaat dan naar WOZ-specialisten. Bij afwijzing van de klacht, neemt het bedrijf alle kosten op zich.

comments powered by Disqus