Help! De waarde van mijn huis stijgt! - Dagblad van het Noorden 28 december 2011


In heel Noord-Nederland is de gemiddeldeWOZ-waarde van onroerend goed de afgelopen jaren gedaald. Logisch, want de financiële crisis drukt de huizenprijzen. Maar onverwachte forse stijgingen komen ook voor, zo blijkt uit de tientallen reacties die Dagblad van het Noorden van lezers ontving.

Hoe kan dat?

Elk jaar ploft 'ie bij huiseigenaren op de mat.

DeWOZ-beschikking. Ineens fors hoger dan vorig jaar. Hoe kan dat? Geen verbouwing gehad, geen aanbouw gerealiseerd en evenmin een stuk land gekocht. Onbegrip en boosheid. Op basis van deWOZ-waarde wordt niet alleen de onroerend zaakbelasting berekend, maar de door de gemeente vastgestelde waarde van het pand is ook maatgevend voor het eigenwoningforfait (inkomstenbelasting) en de waterschapslasten.

MichaëlWiese van het bureau 4Value, dat in opdracht van gemeenten woningen taxeert, kent de verhalen, maar wil heel graag de 'andere kant' belichten.

"Een stijging van deWOZ-waarde met 10 of 20 procent is op zich geen enkele grond voor een verlaging na het indienen van een bezwaarschrift. Het zou immers goed kunnen dat het object in het voorgaande jaar te laag is gewaardeerd. Ook wordt in de WOZ-waardering geen rekening gehouden met zakelijke of persoonlijke rechten." Hij doelt bijvoorbeeld op het recht van erfpacht of een woning die wordt verhuurd. "Bij verkoop hebben deze zaken een waardedrukkend effect, maar voor deWOZ gaan we hier aan voorbij."

De vaststelling van het OZB-tarief is een politieke aangelegenheid. Daar gaat de gemeenteraad over.

Maar met het verhogen van de OZB maak je geen vrienden. Dus is het denkbaar dat gemeentenWOZwaarden verhogen om zodoende meer inkomsten te krijgen. De eigen woning als melkkoe. Hans de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis, weet dat er veel haken en ogen zitten aan het systeem dat gemeenten hanteren om een woning op juiste waarde te schatten. Maar van kwade opzet wil hij niet weten. "Als gemeenten het verhogen van de WOZ-waarden zouden gebruiken om meer inkomsten te krijgen, dan schieten ze zichzelf in de voet.

Negentig procent van de gemeentelijke inkomsten komt uit het Gemeentefonds. Komt er meer binnen uit de eigen belastingen, dan gaat de toelage naar beneden. Bovendien moet de begroting van de gemeente worden goedgekeurd door de provincie. Je komt er als gemeente misschien één keer mee weg, maar geen twee keer. Ook levert het grootschalig verhogen van deWOZ-waarden een golf van bezwaarschriften op. De afwikkeling daarvan kost de gemeente handenvol geld."

Daar weet Klaas Smidt alles van. Hij is als wethouder financiën in de gemeenteWesterveld verantwoordelijk voor het innen van de gemeentelijke belastingen.Westerveld staat in het Noorden met stip bovenaan als het gaat om het aantal bezwaarschriften (in relatie tot het aantalWOZpanden).

Dit jaar deden ruim duizend mensen hun beklag over deWOZ-waarde op een totaal van 11.000 WOZ-panden. Ter illustratie: de gemeente Groningen telt 113.000WOZ-panden en ontving 1590 bezwaarschriften.

"Ik weet het en ben er bepaald niet trots op", reageert Smidt (VVD). Relativerend: "Niet minder dan 30 procent van de bezwaarschriften komt van mensen die eigenaar zijn van een receatiewoning. Zij willen niet accepteren dat grond in erfpacht voor de WOZ wordt gezien als eigendom. Telkens worden we op dat punt in het gelijk gesteld door de rechter en elk jaar dienen deze mensen opnieuw een bezwaar in." Maar ook: "Twee jaar geleden zijn we begonnen met een inhaalslag voor woonboerderijen.

Veel van die huizen stonden nog te boek als boerderij, maar worden volledig bewoond. Daardoor hebben de woningen een behoorlijke waardesprong gemaakt. Tel daarbij op dat de huizen inWesterveld al de hoogste gemiddelde waarde van Drenthe hebben en we hebben te maken met heel veel bezwaarschriften."

Uit veel reacties van lezers blijkt dat de vergelijkbare objecten, die de gemeente opvoert, kant noch wal raken. Gemeenten zijn verplicht de waarde te bepalen aan de hand van vergelijkbare woningen, die rond de waardepeildatum zijn verkocht. "Als je het niet vertrouwt, kun je altijd bij een makelaar informeren naar de marktprijzen van woningen in de regio. Bij het Kadaster zijn deze gegevens tot op de euro nauwkeurig op te vragen. Maar je kunt ook zelf op zoek gaan naar woningen, die volgens jou wél zijn te vergelijken met jouw huis. Gemeenten moeten er wel serieus naar kijken", aldus De la Porte.

Smidt erkent dat het systeem niet feilloos werkt.

En omdat er steeds minder huizen worden verkocht, zal het alleen maar moeilijker worden vergelijkbare panden te vinden voor deWOZ-waardebepaling. "In bepaalde woningcategoriën wordt dit echt een groot probleem."

DeWaarderingskamer is de toezichthouder bij de uitvoering van deWetWOZ (Waardering Onroerende Zaken) en kan gemeenten een 'aanbeveling' geven wat in de praktijk neerkomt op een gevoelige tik op de vingers. In het Noorden heeft alleen de gemeente Oldambt een rapport met de mededeling 'kan worden verbeterd'.Westerveld krijgt weliswaar veel bezwaarschriften, maar werkt volgens deWaarderingskamer wel volgens het boekje. "Als wij vinden dat er iets moet veranderen, dan moet er ook iets veranderen.Wij publiceren onze aanbevelingen op onze website en in de Staatscourant. Daar zitten gemeenten echt niet op te wachten", zegt Ruud Kathmann van deWaarderingskamer.

Goede taxaties en heldere communicatie met de burgers kunnen er volgens Kathmann voor zorgen dat mensen in elk geval deWOZ-waarde van hun huis begrijpen. Smidt weet dat er op het punt van de communicatie nog veel is te winnen: "Ook dat moeten we leren. Dit is sneu geld. Voor de burgers en voor ons als gemeente. Het behandelen van bezwaarschriften kost veel geld en dat kunnen we beter aan andere dingen besteden. Misschien gewoon ook eens bij mensen langsgaan en zaken uitleggen.Wat we in elk geval niet moeten doen, is lager taxeren. Dan krijgen we grote problemen met deWaarderingskamer."

Uit de reacties van lezers blijkt dat bezwaar maken altijd goed is als de beschikking niet goed 'voelt'.Wie een (standaard)brief krijgt waarin staat dat het bezwaar ongegrond is verklaard, kan naar de rechter stappen. In ongeveer de helft van de zaken, die daadwerkelijk worden behandeld, verklaart de rechter de bezwaren alsnog gegrond. Er moeten dan wel andere argumenten zijn dan alleen de hoogte van het bedrag.

En er zijn gemeenten, zo blijkt, waarvoor een dreigende gang naar de rechter voldoende is om overstag te gaan en met een lagereWOZ-waarde op de proppen te komen. De griffierechten worden met ingang van het nieuwe jaar verhoogd van 43 naar 250 euro. Die kosten worden door de gemeente vergoed als de burger de zaak wint of als de gemeente toch met een lagereWOZ-waarde over de brug komt en de burger de zaak bij de rechtbank kan intrekken.

"Dat is een afweging die mensen moeten maken", aldus De la Porte.

Klaas van Akkeren zag de waarde van zijn winkeltje in de Folkingestraat in Groningen in een jaar tijd verdubbelen: "Er is geen index denkbaar die een dergelijke stijging staaft. Heel erg schrikken. Daar gaat mijn pensioentje."

Het huis van Frens de Leeuw uit Dwingeloo (Westerveld) steeg de afgelopen twee jaar 40 procent in WOZ-aarde: "In de tussentijd is ons huis voorzien van een gouden dak en dito kranen. Niet dus. Er is helemaal niets veranderd."

Jintiene Zeilstra uit Sappemeer kreeg van 2009 naar 2010 en verhoging van 25 procent aan de broek: "Vanaf 2005 is de waarde inmiddels meer dan verdubbeld. Opvallend is dat bij elke stijging een andere woning is gebruikt ter vergelijking."

Pierre Baas, gemeenteraadslid inNoordenveld, tekende bezwaar aan en werd door de gemeente in het gelijk gesteld: "Te veel huizenbezitters betalen te veel. Volg je gevoel en zet de eerste stap."

A.J. Klaassens uit de gemeente Oldambt ging met deWOZSpecialisten in zee. "De WOZwaarde is met 10 procent gedaald en dat levert mij een belastingvoordeel van 45 euro op.

De inzet van de WOZ-Specialisten kost de gemeente echter ruim 387 euro."

Arie van Wageningen uit Gees (gemeente Coevorden) vocht jarenlang tegen een verhoging van 40 procent en kreeg uiteindelijk gedeeltelijk gelijk van het gerechtshof: "Het vergelijkingspand had nauwelijks meer overeenkomsten dan ook vier muren, een rieten kap en in hetzelfde dorp. Tsja."

De woning van mevrouw Van Dijk-Koning in Groningen is gedateerd, maar toch wordt ze voor bijna een half miljoen euro aangeslagen: "Ik woon hier 28 jaar en heb alleen de badkamer laten vernieuwen. Je voelt je volkomen machteloos tegen de hebzucht van de gemeente."

Maria Willemse uit Nieuw- Balinge: "Wij wonen in een tussenwoning in een klein dorp zonder voorzieningen. De gemeente vergelijkt ons met een hoekwoning aan het hetzelfde pleintje én met een soortgelijke woning in Westerbork, een dorp met allerlei voorzieningen en uitgaansgelegenheden."

comments powered by Disqus