Het erven van een woning kan nu vies tegenvallen - FD 16 juli 2011


Erfgenamen opgelet. Wonen uw ouders in een serviceflat, zo'n jarenzestigappartement waar het eten aan de deur wordt gebracht en thuiszorg inclusief is? Dan loont het om naar de WOZ-waarde te kijken. De gemeente kent aan deze appartementen vaak een stuk hogere waarde toe dan dat het pand in werkelijkheid zal opbrengen. Dat betekent dat u bij het erven minder krijgt dan verwacht, terwijl u wel erfbelasting moet betalen over de hoge WOZ-waarde. Ondertussen moet u tot de verkoop verplicht de maandelijkse servicekosten betalen. Met een beetje pech blijft er uiteindelijk nauwelijks iets over.

Hoge WOZ

Er is iets geks aan de hand bij serviceflats, zo liet de Vereniging Eigen Huis deze week weten. Zoals bij alle koophuizen stelt de gemeente ieder jaar een beschikking op van de waarde van een woning. Iedereen met een woning kent het wel. Rond februari valt er een brief op de mat waarin staat wat uw pand - volgens de gemeente - waard is. Over deze waarde moet de eigenaar belasting betalen. Hoe hoger de WOZ-waarde, des te hoger de belasting.

Met serviceflats doet de gemeente precies hetzelfde. Ook daar kijken de ambtenaren naar vergelijkbare appartementen en leggen vast wat de waarde zou zijn in het economische verkeer. En ook daar betaalt de eigenaar er belasting over.

Maar hier gaat het fout, stelt de vereniging. Serviceflats zijn in de praktijk namelijk beduidend minder waard dan andere appartementen. De bewoner moet iedere maand euro 400 of meer betalen voor onder andere de maaltijd die dagelijks wordt bezorgd, en die verplichting drukt de prijs. Een serviceflatje van 100 m2 brengt daardoor een stuk minder op dan een vergelijkbaar appartement zonder servicecontract. Het verschil kan een kwart of zelfs de helft in prijs schelen.

Toch houden gemeenten hier geen rekening mee. Volgens een uitspraak van de Hoge Raad uit 2000 hoeven gemeenten het 'waardeverminderende aspect' van de serviceflat niet mee te nemen in de berekening. Zodoende staan de serviceflats voor een veel hogere waarde geregistreerd dan dat ze in werkelijkheid zullen opbrengen. En niets wat de eigenaar ertegen kan doen. Volgens de wet mag het.

All-inclusive

Vooral voor erfgenamen doet dit pijn. 'Stel je voor, je erft een serviceflat', zegt een woordvoerder van Vereniging Eigen Huis. 'Dan wil je hem zo snel mogelijk verkopen, want als nieuwe eigenaar moet je ook iedere maand de hoge servicekosten betalen. Ook al maak je er geen gebruik van.'

De familie verkoopt het pand voor bijvoorbeeld euro 120.000, en gaat naar de notaris. Die zegt dat de familie erfbelasting moet afdragen over de WOZ-waarde van het pand. Dus niet de opgebrachte euro 120.000 telt, maar de WOZ-waarde van, zeg, euro 245.000.

'Dat is dan even heel vervelend voor de familie', aldus de woordvoerder. 'Vooral daarom willen we dat er iets aan de regeling verandert.'

Aanpassing

Het ministerie van Financiën kent het probleem en werkt al aan een oplossing. 'Wij hebben er al vaker over gehoord', laat een woordvoerder van het ministerie weten. Het ministerie heeft daarom opdracht gegeven aan de Waarderingskamer, de instantie die erop moet toezien dat gemeenten de Wet waardering Onroerende Zaken (WOZ) goed uitvoeren.

De Waarderingskamer zegt binnenkort met een advies te komen. 'Ik verwacht dat we dat volgende week publiek maken', zegt een woordvoerder. 'Tot die tijd kan ik niets over zeggen.'

Het ministerie moet ook wel, aangezien rechters al enkele keren oordeelden dat de situatie bij serviceflats niet klopt. Het gerechtshof in Arnhem stelde bijvoorbeeld eind vorig jaar dat een serviceflat een andere prijsvorming kent dan gewone appartementen.

Rechtszaak

Wat nu dan? Wat kunnen de bewoners of erfgenamen die de bui zien hangen nu doen? Formeel mogen gemeenten namelijk nog altijd de duurdere referentiepanden gebruiken om hun prijs te bepalen. Bezwaar maken leidt dus in principe tot een afwijzing.

Maar Ferdinand de Regt, van adviesbedrijf WOZ-specialisten, ziet er toch heil in. 'Je kunt alvast gaan procederen. Dat duurt enkele maanden, en dan komt in de tussentijd misschien het advies van de Waarderingskamer. Dan heb je alvast bezwaar gemaakt.'

Ook raadt hij de huidige eigenaren aan tegen hun WOZ-vaststelling in te gaan. Wie nu in een serviceflat zit, betaalt immers ook te veel belasting. 'De vuistregel is: als de WOZ-waarde euro 30.000 te hoog is, dan betaal je als eigenaar euro 100 per jaar te veel. Ook bij serviceflats.'

De Vereniging Eigen Huis wil vooral het probleem voor erfgenamen oplossen. Dat kan als het kabinet de wet voor erfbelasting wijzigt, en wel door te stellen dat in de waardebepaling de verplichte serviceprijs in het appartement wordt meegenomen 'Bij koophuizen met huurders is dat ook al zo', zegt de woordvoerder van Eigen Huis. 'Een huis met huurder is minder waard, dus als je zo'n huist erft, betaal je minder erfbelasting. Waarom kan dat niet bij serviceflats?'

Het ministerie van Financiën erkent de hoge WOZ- waarde bij serviceflats, en werkt aan een oplossing

WOZ-waarde serviceflat ligt vaak kwart tot zelfs helft hoger dan werkelijke verkoopprijs. Foto: HH

comments powered by Disqus